ひよどり台団地30号棟302号室

처음에는 포털사이트 (라쿠마치) 등에서 알아보고 부동산 회사에 연락했으나 결국 개인면담을 거쳐 지금의 매물을 소개 받기 까지 다분 내가 확인한 매물과는 관계없는 방향으로 흘러왔다. 여러가지를 고려*해서 일단 구매를 결정하였다. 

 

* 흔히 일본에서 신용도(属性)라고 부르는 이 수치가 너무 낮아 몇번 은행에서 거절당하는 과정에서 (영주권없는 외국인) 법인을 내세웠지만 이것도 어느정도 뭐가 받쳐줘야 의미가 있다는걸 안건 나름 공부가 되었다.

* 그리고 부동산 회사의 제안을 너무 거절하면 그 이후에는 아예 제안이 오지 않는다. 일단 리스크가 생기더라도 대출하고 연관이 없고 온전히 내가 감당하면 되는 부분이어서(그리고 어차피 없어지는게 아니고 자산으로 남기 때문에 담보역할은 가능함) 어느정도 5년 보유에 문제가 없다고 하면 (5년 보유 여부에 세금 문제가 조금 나뉘는 걸로 알고 있는데 이부분은 확인해야 됨, 그리고 이미 패밀리 입주자가 거주중 (모1, 자녀2) ) 사도 되겠다 싶어 구매를 결정하였다.

 

임대료 50,000엔 이지만 세입자가 실질적으로 내는 임대료는 주차장 임대 포함해서 55,000엔일거다 어차피 관리조합에서 빼고 주겠지만

 

건물가격 380만엔

임대료 연 60만엔(월 5만엔)

표면수익율 : 15.7%

집구조 : RC( 철근콘크리트) 1975년 3월 신축 

관리비 : 2,500엔

수선적립금 : 7,500엔 (이돈은 관리 조합에서 건물 전체 수리나 관리에 쓰이는 돈이다.)

실질수익율 12.6%

아마도 은행 수수료도 빠지고 해서 실제 캐시플로우는 35,000엔에서 40,000엔 사이겠지만 이돈은 일단 의미가 몇가지 있다. 금액자체는 크지 않으나 일단 담보자산 보유,그리고 법인으로서의 운용실적을 만드는게 목적이라 나중에 대출을 일으키기 위한 매물이라고 보면 될것 같다. 

 

기타 매물 구매에 드는 부대 비용 정리

 

부동산 중계수수료 (인지세 포함) 190,200엔

화재,지진 보험 30,370엔

등기 및 사법서사 보수 청구금액 134,386엔

부동산 취득세(다음해 4월 예정)  미정

초기 비용 합계 354,956엔  (매물 가격의 9.5%)

 

공식에는 항상 대략 7%로 계산하더만 실제 더 나왔음 ㅠ 

 

이제 일본에서 모은 돈은 다 썼고 ㅎㅎ 다시 모아야 됨 언제 또 돈 모으나.. ㅎ